海报新闻记者 王秀洁 报道
8月31日，上海2026年第八批次集中土拍落下帷幕。两宗涉宅用地全部成交，总金额约156.01亿元。其中，中海地产以150.19亿元底价摘下普陀“真如之心”组合地块，刷新普陀区土地成交总价纪录。
这是自8月28日住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》后，上海举行的首场集中宅地出让。新政落地仅三天，市场便迎来一次真实检验，此次土拍，也成为观察新政后房企投资逻辑变化的重要样本。
一宗底价、一宗溢价，土拍市场分化加剧
记者注意到，本批次两宗地块表现截然不同。
普陀“真如之心”地块由三宗子地块连片组成，总用地面积约11.92公顷，总计容建筑面积约39.7万平方米，包含约19万平方米住宅及约20.7万平方米商办。地块地处真如城市副中心核心区，紧邻地铁11、14号线真如站，前身为关停近十年的铜川路水产市场。根据规划，地块将建设约14万平方米商业、约6.6万平方米办公，并打造一座约220米的区域地标塔楼，商办须整体自持、不可散售。
该地块起始总价150.19亿元，是2026年至今上海公开市场起始总价最高的涉宅地块。由于体量庞大、商办自持运营压力大、开发资金门槛极高，本场仅有中海一家企业参与竞买。
另一宗松江泗泾地块为纯住宅用地，容积率仅1.2，属于市场稀缺的近郊低密宅地。地块吸引4家竞买人参与，经过29轮竞价，最终由国贸与星狮联合体以5.82亿元竞得，溢价率16.41%。普睿数智研究中心认为，该地块高溢价来自板块近三年纯商品住宅用地供应断档带来的稀缺性支撑，也受益于1.2低容积率赋予的产品差异化空间。
中指研究院上海数据总经理张文静表示，作为新政出台后的首场土拍，在预售要求、资金回款等方面仍有待进一步细则明晰，房企投资决策整体保持审慎理性。
全国楼市深度调整，结构性分化依然明显
把视线拉远，当前全国房地产市场仍处于深度调整期。
据国家统计局数据，投资端，今年1至7月，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%。销售端，1至7月新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%，销售额42718亿元，同比下降13.1%。到了8月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约933万平方米，同比由7月的基本持平转跌，下降16.4%。整体来看，市场仍在下行通道中运行。
但冷热不均的分化格局同样清晰。据中指研究院发布的2026年8月“百城价格指数”报告，8月百城新建住宅均价为17255元/平方米，环比上涨0.15%，同比上涨2.04%。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.39%，同比上涨5.30%。而百城二手住宅均价为12527元/平方米，环比下跌0.45%，93个城市二手房价格在跌。
新房在涨、二手房在跌；一线城市回暖、三四线城市继续承压。这“一涨一跌”“一冷一热”之间，正是当前楼市最真实的写照。
土地市场同样如此。今年前8月，重点房企拿地总额同比下降17.8%，但降幅已连续六个月收窄，说明房企正在慢慢恢复信心。不过，这种信心是高度选择性的——TOP10房企拿地几乎全部押注在上海、北京、广州、深圳、杭州等核心城市。8月，全国住宅用地成交总价TOP10中，北京、上海、广州各占3宗。核心城市的核心地块，依然是资金最愿意去的地方。
上海走出独立行情，韧性何在？
在全国楼市整体承压的背景下，上海市场表现出较强的独立性。
8月，上海新建商品住宅成交面积44.9万平方米，环比增长10.1%，同比增长12%。一、二手住房合计成交面积221万平方米（2.43万套），环比增加2%，同比增加15%。二手住房共成交2.07万套，环比增加1%，同比增加18%，除春节假期所在月份外，单月成交已连续9个月超过2万套。
8月20日上海出台“沪八条”楼市新政后，市场反馈相对积极。“沪八条”实施以来，在售一手住房项目日均来访量比政策出台前提升15%，在售项目日均签署定金合同量增加90%。政策红利带动近郊区域成交明显释放，外环外新房项目客户到访量明显上升。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海楼市当前基本面整体稳健，“沪八条”新政进一步夯实了市场向好的基础，多层次改善性需求得到进一步释放。
新政重塑行业竞争逻辑
此次土拍更深层的信号在于——现房销售制度正在重塑房企之间的竞争标尺。
8月28日出台的《关于完善商品住房销售制度的通知》明确：新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实现“所见即所得”；保留预售路径但须主体结构封顶；购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金全部存入资金监管账户。
三部门在答记者问中指出，经过近30年快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已全面超过新房，进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。
多位市场人士则指出，过去依靠高杠杆放大资金优势的模式空间被压缩，行业竞争重心逐步转向产品力、商业运营能力与存量资产持有能力。中指研究院判断，销售制度调整可能带来新房供应节奏的阶段性变化，有利于改善供求关系、加快库存消化；长期看，将改变房企的资金组织和项目开发方式。
上海此次土拍中，核心区大体量综合地块底价成交、近郊优质纯宅地溢价成交的分化格局表明，即便在同一个城市，开发商对不同类型地块的判断也呈现明显差异。后续土拍市场，或仍将延续“核心看价值、外围看安全”的投资逻辑。
这场土拍更深层的意义在于：随着现房销售、预售封顶、资金全额监管等新制度的落地，中国房地产行业正在告别“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，步入一个以产品力、运营能力和长期主义为标尺的新周期。
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